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消费者应如何理性购房

   国家注册房地产估价师、经纪人、经济师:肖光志

    购房当中消费者要考虑的因素很多,消费者往往对楼层、朝向、价格、平面设计等因素都会予以考虑。但下面五个方面的因素就不一定能考虑得到(简称五看):
    一、看房屋坐落位置
    一般情况下应考虑其附近公共设施的完备度,比如学校、医院、市场、道路交通状况等。对上班族来讲,离上班地点的距离也是考虑的一个方面。
    二、看房屋所在小区本身环境及周边环境
    小区内有山、有水、有花、有草,住户出门就有一个优美的小憩空间,多好。其周边环境的好与坏也会影响入住质量,比如在你的房屋旁边有一个加工厂和有一个公园就会对你的入住质量产生截然不同的效果。
    三、看房屋所在小区的物业管理
    随着人们生活水平的提高,物业管理提供的公共服务将越来越被人们所重视,特别是那些住户不愿做、或做不好、或做了也没什么效率的事,如果有物业管理的服务,将会让你有意想不到的收获。
    四、看住房分摊面积的大小
    关于这一点,往往被很多人所忽视,或者虽意识到了,但却把矛头或注意力放在面积分摊计算的方法上,总认为房产测绘部门会有不当行为,形成一种误解。其实分摊面积的计算是有规定的,那就是《房产测量规范》,它是一种国家强制性标准,关于面积分摊的计算,由于涉及计算的专业性和收集资料的复杂性,普通百姓很难把握,这项工作房产测绘部门及测绘管理部门会把握好,否则是要负经济赔偿和法律责任的,对此消费者大可不必怀疑。但是分摊面积的多与少意味着房屋设计的合理性问题,房屋设计的合理性也会因受用地情况的限制而迫使其必须设计更多通道或转角等,这样分摊的面积就会增大,也势必影响到房屋使用的合理性。可以这样说,分摊面积大,证明设计不合理,利用率低,对这样的房子必须在售价上与那些分摊面积小、设计合理、利用率高的房子有所区别,消费者必须认识到这一点。那么消费者对住房分摊面积的大小应如何把握呢?认为分摊面积占套内建筑面积的比例在10%左右比较合适。
    五、看房屋用地的使用年限
    根据土地管理法规定,住宅用地出让的使用年限最高不超过70年,综合用地不超过50年。关于这一点,也往往被很多消费者所忽视,特别是对那些购买虽处在同一小区,甚至是在前后栋或左右栋住房的消费者,虽房屋在各方面的条件均很相似,却忽视了其用地使用年限不一样,一个为50年,一个为70年,消费者却往往接受相同的价格。其实并非如此,用地使用年限少的,其价格应比用地使用年限高的要低。关于这一点,消费者应当注意。
    但在现实售房中,往往对那些设计不合理、分摊面积大、利用率低的房子与那些设计合理、分摊面积小、利用率高及用地使用年限为50年的与70年的房子在定价上区别很少,甚至没有区别,但消费者也接受了,这主要是由于消费者与定价者信息不对称所致。如果大多数消费者都明白这些道理,就会迫使在房屋销售定价上有所区别,从而让你买到称心如意的、性价比高的、物有所值的住房。
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