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安居乐业,建设和谐吉安——对我市房价上涨的思考

        吉安市吉州房地产交易所   罗 振 福 

    目前,我国正处在改革开放的关键时期,社会利益十分复杂,新情况层出不穷。要搞好经济建设,必须有一个和谐平安的社会环境;就城镇来说,建设和谐社会,最基本的问题之一,就是解决好居民的住房。衣、食、住、行,乃人之生存根本。安居,才能乐业;百姓不能安居乐业,建设和谐社会、促进经济发展,只能是空谈。所以,住房问题,不仅是经济问题,也是社会问题,更是政治问题。住房的解决,离不开城市基础设施的建设、公益事业改善和房地产业的发展。
    市委、市政府十分重视城市基础设施的建设、公益事业的改善及房地产业的发展。吉安大桥的建设,对促进吉州和青原的经济发展,起到纽带的作用;后河的改造,结合旧城改造进行房地产开发,对城市生态环境及城市面貌的改善,有积极的意义;吉州大道的建设,对扩大城市范围及重心的转移,有战略的意义;白鹭洲公园、体育场的改建,给市民一个休闲和健身的好去处……
    房地产业作为支柱产业,不但提高了居民的生活水平,改善了居住质量,满足了人们物质文化生活的基本要求;也促进了消费,扩大内需,拉动投资增长,使我市经济持续、快速、健康的发展,充分发挥人力资源的优势,扩大就业……
    近年来,特别是近两年,我市房价上涨过快、过猛。据调查,2000年撤地设市以前,我市商品房价格较稳,均价不过700元/m2,短短几年,房价翻倍,均价已达1500元/m2,还在不断的上升。面对房价上涨,政府作为房地产市场宏观调控者,应有何思考?
    思考之一:房价为什么会如此上涨?
    影响房价上涨的因素很多,主要有三个:
    一是房地产市场供不应求。2000年以后,因滨江一、二、三期的建设,后河改造及旧城改造,大面积的房屋拆迁,许多拆迁户对住房的需求;加之大量农民及周边县、市人群进入我市定居,城市人口越来越多,导致住房供应紧张。
    二是住房成本不断的提高。城市用地日趋紧张,市中心城区土地更为有限,供应开发用地越来越少,地价较大幅度的上涨;加之城市基础设施费用和建造成本的提高,住房质量和环境的提升,导致成本不断的提高,房价也随之上涨。
    三是投资性、投机性的购房过多。
    由于房地产市场尚不很成熟,市场行为、规则尚待完善,一些开发商或房地产中介机构有意炒作房价,制造虚假需求,误导消费倾向,从中获取利润。
    房价上涨,房租也随之上涨,投资住房的报酬率大大高于同期银行的存款利率,部分市民盲目的选择住房置业投资,即购买住房用于出租,希望获得保值、增值和收益。
    房价上涨,容易形成你追我赶的房地产投机行为,他们漠视市场风险,追逐的是短期资本收益,一味的增加现房的购买与囤积,以待房价更高时抛出,获取高额利润。
    思考之二:高房价带来怎样的负面影响?
    高房价的背后,反映了金融部门的支持、非正常过旺的需求、开发商对高额利润的过热追求及过高的地价。
    由于住房具有保值、增值的特性,历来是金融部门看好的抵押担保财产。在利益的驱动下,各金融部门都乐意向开发商和买房者发放房地产抵押贷款,不仅促进了市场需求,也加强了开发商的融资能力,进一步加剧了房价的上涨和产业的扩张。由于开发商对高额利润的过热追求,面对市场热销,对未来的市场需求预测往往过于乐观而出现偏差,为了获取土地的开发,开发商之间的博弈和非理性行为,也是地价大幅度上涨的一个重要因素。
    房价上涨过快、过猛,更容易引起房地产投机行为且很难抑制,使得房价严重的背离了价值,脱离了真实使用者的支撑而持续上涨,进而会引发房地产泡沫,对我市房地产经济来说,将是一场“灾难”。
    思考之三:如何有效的抑制房价增长过快,让百姓安居乐业?
    如何有效的抑制房价增长过快,让百姓安居乐业?必须按照国务院18号文件中的两个“坚持”作为房地产市场发展的目标和指导思想。
    一、“坚持以需求为导向,调整供应结构,满足不同收入家庭的住房需求”。
    单纯依靠市场自发的调节,不可能保障广大市民的住房需求,政府必须实行必要的介入。也就是说,房地产的发展目标和重点,应转向住宅业的发展,特别是中、低收入家庭的住房;对不同收入家庭实行不同的住房政策,保证中、低收入家庭要有房住,维持社会的稳定。
    高收入家庭,有完全经济承受能力,追求的是高档住房消费,如高级公寓、别墅。这部分收入家庭,在城市中占的比例不大,不是市场的消费主体。政府可结合旧城改造,在市中心地段规划建设一部分高档、高层住宅,或在郊区建设部分别墅,满足其需求。政府在实行高税收、高价格政策的同时,也应控制高档住房建设用地的投放……
    中、低收入家庭在购房时,尽管政府给予税收优惠、金融贷款等帮助,如购买普通商品住房可享受契税减半优惠,并可获得购房款70%的按揭贷款,工薪阶层可享受住房公积金贷款。但房价上涨过快,他们也只能 “望房兴叹”了。随着城市建设步伐的加快,住房需求越来越大;城市土地供应日益紧张,地价越来越高,这两大趋势意味着:由于房地产供求的不平衡,不管政府如何抑制房价,其不可能大幅下降;即使下降,其幅度也极为有限,将来也不可能降到中、低收入家庭轻松就能承受的价位。面对客观的现实,无论中、低收入家庭,还是政府,都应抛弃“家家买房”这个不切实际的想法,转变观念。
    政府也应更新观念:解决住房问题,并不是让每个家庭都买房。也就是说,购买住房并非每个家庭的唯一选择,对于低    在购买住房问题上,中、低收入家庭应转变观念:与其咬紧牙关、勒紧裤带去购买超出自己承受能力的商品住房,不如选择租房住。按目前我国恩格尔系数水平,如果城镇居民每月拿出30%以上的收入作为购房支出,必将影响其他的消费,也将影响其整体生活水平的提高……
    在解决住房问题的决策上收入家庭来说,租房其实更为合理。从最政府必须在建立住房保障对象档案的基础上,大力发展住房租赁业。对中、低收入家庭,实行经济适用房;对最低根本上说,在百姓视为头等大事的住房问题上,政府所能做到的,是让每个最低收入家庭有房住,而不是让他们都买得起房,拥有自己产权的住房。
    如何解决中、低收入家庭的住房?收入家庭,实行廉租房。“宜买则买、宜租则租”,哪些人适合廉租房,哪些人适合经济适用房,他们究竟是否有住房,都须建立档案。对于哪些人需要现在解决,另一些人又什么时候解决,必须有科学的计划和严格的管理,以防止不正当的住房分配。
    市委、市政府对百姓的住房问题十分重视,采取了各种措施,解决居民的住房,特别是城市最低收入家庭的住房。中、低收入家庭在城市人口中占大多数的比例,是市场消费的主体。其安居乐业,关系到社会长治久安,对建设和谐社会,有积极的、深远的社会意义和政治意义。光明新村一大批特困房的兴建,解决了部分的特困户的住房,这一民心工程,体现了党和政府对弱势群体的关爱、帮助。
    二、“坚持加强宏观调控,努力实现房地产市场总量基本平衡,结构基本合理,价格基本稳定”。
    要使房价回归价值,市场回归理性,归根到底是要建立一个供应大于需求的基本平衡的市场,最起码是供略大于求的市场。进入市场经济以来,我国大多数的市场形态都出现了供大于求的买方市场,各方面的价格表现为相对稳定。事实上,供大于求的市场才是“生态化”的市场——充分竞争、优胜劣汰。
    供大于求,是否不利于房地产市场的发展,房价因此而下跌?从我市2001年以前的房地产市场来看,总体上是供大于求,房价却稳中有升。原因何在?主要是成本拉动、品质提升所致。所以,一个健康的、发展良好的市场,就应该是:房价的涨幅低于人均可支配收入的增幅,房价表现为,随着居民收入不断的提高而慢慢的上涨……
    如何才能使房价回归价值,市场回归理性?
    首先,通过金融政策对开发项目贷款对象及结构的调整,给房地产市场“降降温”,使过旺投资性的需求、虚假投机性的需求能得到有效的抑制,控制和挤压房地产价格泡沫……当然,“生态化”的市场还须持续保护好、引导好、发挥好居民自住性需求的积极性,如因房价太高,房地产真实性的需求也被打压下去了,那对我市的房地产经济,也是一个“灾难”。从我市这几年的房地产市场发展态势来看,住房真实需求十分旺盛,整个市场处在供不应求的状态。
    其次,增加土地的供应量。住房的建设离不开土地,由于土地的稀缺性,而我国实行严格的耕地保护政策,这就意味着,未来商品住房仍将出现偏紧的局面。一边要保障住宅建设,确保土地供给;一边要保护耕地,控制建设用地。怎样解决好这一矛盾?从长远来看,应认真做好土地总体利用的计划,尽量做到提前和充足供应住宅开发用地。如何增加土地的供给?主要途径有:一是做好存量闲置土地的盘活。我市市区有大部分的企业处于亏损状态,并占有大量的划拨土地,造成土地资源的闲置。二是结合旧城改造,拆除市中心城区的危旧房屋进行房地产开发。三是城市新区的开发,以吉州大道为中心,进行住房开发建设……
    总之,要有效的抑制房价增长过快,使房价回归价值,市场回归理性,成败在于金融,关健在于土地;并且,土地供应要保证,存量土地要盘活,其主要的工作在于政府。“住房发展的目标和政策重点,应当定位在中、低收入家庭,以体现最广大人民群众的根本利益”。这不是一句口号,应是解决好百姓住房的基本目标。住房解决了,百姓安居乐业,对“建设和谐平安吉安,共创富民强市大业”将具有深远的意义。

    (作者简介:本文作者系中国注册房地产评估师、房地产经济师)
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