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为什么房价会持续那么“火”?

    吉安市吉州房地产交易所      徐  嵘
 
为什么房价会持续那么“火”,我认为有以下几点原因:
一、城市化是房价上涨的主要推动力
这表现为过去我国过度发展大中城市,忽视中小城市、卫星城市的发展,城市规划单一中心现象明显,即使出现了其他有限的副中心、次中心,还是无法有效分流城市中心人口。而且大城市集中了国内最好的教育、医疗、商业、娱乐资源等,也就导致了城乡人口的差异性。另一方面在大城市的发展规划中过多地注重城市中心区的建设,而在其他次中心的建设上相对滞后,导致原有居民不愿意离开市中心,新的居民都涌向城市中心,这样一来必然导致城市中心的房价迅速上涨。
二、地荒论和地价决定房价论
人多地少这是我国的基本国情,但很多地方政府打着人多地少、保护耕地的旗号,严格控制土地的供应,其实是维护当地土地价格的上涨势头。以前提出人多地少国情,主要从国家的粮食安全的大战略考虑的,并且当时强调这一国情很大程度上是从计划生育政策和国际政治形势方面考虑的。当前,在农业科技日益提高的情况下,粮食问题已大大缓解。从人的基本需求来看,衣食住行都是需求。我们认为住的需求仅次于吃。居住空间的改善直接影响到人的生理和心理以及精神状态,也影响到人的创造性的发挥。当前,在吃的问题已没有那么严重的情况下,在大城市仍然过多地宣传保护耕地,过严控制土地供应量,带来的结果只能是土地价格的快速上涨,并推动房价的上涨。因为,从经济学的基本供求关系原理,土地供应减少,必然导致住房供应减少,在需求不变的情况下,房价当然就会上涨。
三、当前居民收入差距明显
目前中国城乡居民收入差距特别大。由于中产阶层没有形成规模,收入高的有能力购买多处住房,而低收入阶层买不起房,在一个房价不断上涨的市场,低收入者的竞价能力远远低于高收入者,这样就会出现有多少房子供应就有多少房子被高收入者买去的情况,低收入者永远在市场竞价中处于劣势。有人认为低收入者的住房应该靠政府的经济适用房和廉租房等来解决,由于收入低的人群数量较多,地方政府无法在短时期内划出数量足够多的土地,而且这样的经济适用房建设会使政府收益大大降低,而高收入者利用这种状况和机会借机炒房,人为的把房价拉高了。
四、利率高低也是影响购房行为的重要因素
房地产是一个离不开金融的行业,在当前我国房地产直接融资体系没有健全的情况下,开发商的巨额投资以及居民预期收入向当前需求的转换都离不开银行的支持,信贷资金流入房地产行业具有双重效应:一方面刺激产业的发展和繁荣,另一方面,可能带来资产价格的非理性上涨,带来泡沫。在当前我国房地产市场上供需双方都会得到银行资金的强烈支持,消费信贷的巨额增长将居民未来收入充分转化为当前需求。供给方的贷款用于竞争性获取政府有限供应的土地,抬高了土地价格。在房地产产品具有区域市场势力的状况下,高地价转化为高房价,高房价又有消费信贷的支持,得以维持。所以以现在银行存款利率,不如贷款买房子。
 
 
         (作者系房地产助理经济师)   
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